??年，我国人口总量自年以来首次出现负增长，城镇化率也仅较上年增长0.5%，为近三十年以来新低。
??但是和与欧美发达国家相比，我国城镇化仍然具有较大的增长空间。欧美发达国家的城镇化率在80%左右，我国的城镇化率为65.22%，具有较大的增长空间。
??对于房地产市场而言，城镇化发展所带来的需求增长仍是行业发展的重要支柱。对比目前人均40平方米的住房水平来看，年万的城镇人口增量，所代表着2.6亿的住房增量需求。
??本文结合发达国家城市化发展经验，对现阶段中国城镇化的发展边界、增长动力和现阶段增长模式进行了相关研究。
??年，受育龄妇女减少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影响，我国人口总量自年以来首次出现负增长，人口自然增长率-0.60‰，全国人口较年减少了85万人。
??然而在城镇区域扩张、人口乡-城流动等因素推动下，城镇人口总量仍在继续增加。年末，我国城镇常住人口达到万人，比年增加万人；乡村常住人口万人，减少万人。就城镇化率指标而言来看，常住人口城镇化率为65.22%，比年提高0.50个百分点。
??对比年以来每5年的中国城镇化率平均增长速度来看，在经历了-年长达25年的城镇化率高速增长之后，年以来，中国城镇化率确实已经离开了平均每年1.2个百分点以上高速增长阶段，转而进入了缓慢增长周期，年0.5个百分点的增速也仅于-年期间相若。
??但是与欧美发达国家的80%左右的城镇化率发展水平相比，目前中国65.22%的城镇化率水平仍在追赶上升期，具有较大的增长空间，并将成为房地产市场持续发展的有力支撑。对比目前人均40平方米的住房水平来看，年万的城镇人口增量，所代表着2.6亿的住房增量需求，也切切实实扩大了中国城镇住房需求规模。
??正如统计局局长在年初经济形势发布会上所述，我国仍然处在城镇化持续发展阶段，年新增城镇人口数量巨大，这些就是未来房地产市场的发展空间所在。
??与发达国家相比，中国65%左右的城镇化率虽有较大上升空间，可是考虑到中国乡村较高的老龄化比例，考虑到居住在乡村留守家人，部分业内学者认为中国实际城镇化率已经达到了70%甚至更高，中国城镇化率发展将进入低速增长时代。但不论是从中国乡村人口结构，农业技术提升，还是对标国际发达国家来看，目前中国距离城乡人口转移边界仍有较大空间。
??据七普统计数据，目前我国农村18-60岁人口约2.8亿人，同年农民工监测调查报告显示，扣除在年末居住地在乡村的1.6亿农民工后，实际全年主要在农村居住的18-60岁人口大约为1.2亿人，明显少于当年从事一产的1.7亿就业人口规模，相关缺口达到万人，说明在乡村仍有大量60岁以上的老人在参与劳作，其缺口规模与60-69岁的乡村人口规模相近。
??这意味着目前中国乡村的实际劳动力人口仍有3.3亿人左右，且其中有1.5亿农村常住人口已经在从事非农产业或外出从业超过6个月，在中长期内仍将是中国城镇化率上升的重要动力。联系年相关数据变化可以看到，在青壮年农村常住人口减少的情况下，全国农民工总量仍在进一步上升，并且受限于疫情影响和经济发展形势的变化，未进城农民工的增量接近万人，大于进城农民工万人左右的增量规模，作为“城镇预备役”的未进城农民工规模增长明显较快。而在年变化更为剧烈的大环境背景下，与快速下滑的城镇化率增速对应，预计未进城农民工的规模仍将保持较高规模。
??与此同时，我国农业机械化的持续发展和农民耕作技术的不断进步，也使得更多老年群体能够参与耕作。党的二十大以来，中央多次反复提及，要全方位夯实粮食安全根基，特别提出要“逐步把永久基本农田全部建成高标准农田，强化农业科技和装备支撑”。发展高标准农田，不仅仅意味着粮食产量的增加，意味着路网、田网的联通，机械化实施条件的改善，在提升农民收入水平的同时，将农村从劳动力不足的泥沼中解放出来，并推动农村土地流转加速，为中国城镇化发展带来的劳动力要素。
??在全国高标准农田建设规划（-年）中，明确提出到年要建成10.75亿亩高标准农田，并改造提升1.05亿亩高标准农田。规划实施后,每年可增加粮食综合产能亿斤左右，相当于目前1.3万亿斤粮食产量的7.6%，在保持粮食产量不变的前提下，理论上每年可解放万的农业就业人口，为新阶段下的城镇化发展提供更多的劳动力要素。
??从国际发展经验来看，在发达国家城镇化率达到60%后，大多会出现城镇化率增速放缓的现象，但降幅不大，每年城镇化率增长仍能保持在0.5个百分点以上，直到70%以后才会出现普遍的增速下滑。但是考虑到美国、英国、日本等发达国家城镇化率早早达到了60%以上，考虑到时代发展因素的差异，本章选取了年以后中高收入和高收入国家的相关数据作为参考。
??相关数据现实中高收入国家的城镇化率增速下滑多出现在50%以后，并在50%-65%之间处于平台期，在65%以后再度进入下行区间，但在城镇化率65%-75%期间，仍可保持在年均0.6个百分点的增长速度。
??在城镇化率达到60%-70%时，典型中高收入国家城镇化率年增速降低为50%-60%时的七成。与中国同属金砖五国的巴西平均每年增长0.8个百分点。在城镇化率达到70%-80%时，典型中高收入国家城镇化率年增速降低为60%-70%时的八成。其中巴西平均每年增长0.3个百分点，较上一个阶段出现明显下滑。
??高收入国家的城镇化率增速的明显下滑多出现在70%以后，在65%-70%之间仍可以保持每年0.98个百分点的速度较快增长。但考虑到时代发展差异，诸如日本、加拿大、法国均在年前完成了这一阶段的城镇化率攀升，对于现阶段发展中国而言，发达国家不同城镇化率区间内的绝对发展速度参考意义有限，更值得